Продажа недвижимости в России нерезидентами РФ

Нужно ли нерезиденту РФ уплачивать налог при продаже недвижимости, находящейся в России?

    

В Германии проживает огромное количество выходцев Российской Федерации. У многих в России остались различные объекты недвижимости – дома, квартиры, дачи, гаражи, кто-то получил недвижимость в наследство. Многие россияне, проживающие в Германии и в других странах не имеют желания или возможности следить за этими объектами и хотели бы от них избавиться, но при этом многие наслышаны о, якобы, драконовских налогах на продажу недвижимости в России для нерезидентов РФ.

     

Забегая вперёд, надо сказать, что эта тема довольно сложная и многое кроется в важных деталях. Тем не менее, мы постараемся изложить основные положения этого вопроса сразу с точки зрения двух юридических прав. Эта статья не является юридической консультацией, а даёт лишь общий взгляд на проблему с элементами юридических тонкостей.

     

Статья подготовлена сотрудниками юридического отдела нашей фирмы Ириной Сапончик и Евгением Шевцовым.

  

Ирина Сапончик - юрист российского права с многолетней практикой работы в России.

    

Евгений Шевцов - сотрудник юридического отдела нашей фирмы, практикующий немецким адвокатом, специалистом по налоговому и договорному праву, праву наёмных работников и работодателей и другим сферам немецкого права.

   

Таким образом читатель сможет получить взгляд на вопрос продажи недвижимости в России и учёта этих доходов в Германии с учётом российского и немецкого права.

  

В случае возникновения вопросов и при желании получить индивидуальную консультацию по этому вопросу, вы можете обратиться к нам, и вышеуказанные специалисты свяжутся с Вами.

   

   

Итак, Вы хотите, как нерезидент продать недвижимость в России

  

Как правило в любом государстве продажа и покупка недвижимости предполагает оплату налогов. Но, бываю и исключения.

    

Кто Вы? Резидент или нерезидент? И какая разница?

   

Для целей уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в Российской Федерации существуют два определения – «резидент» и «нерезидент». Определение резидента РФ раскрывается в ст. 207 Налогового Кодекса РФ. Так, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Т.е. если вы не находитесь в Российской Федерации в течение указанного срока, то вы – нерезидент РФ.  

Понятия «иностранец» для целей налогообложения НДФЛ не существует, т.к. определяется не гражданством лица, а сроком его пребывания на территории РФ.

    

Граждане РФ, проживающие за рубежом, как правило, являются нерезидентами РФ (исключения касаются узкого круга лиц, которые в данной статье не рассматриваются).

   

От определения статуса физического лица зависит и налогообложение. Например, для резидентов РФ размер налога на доходы физических лиц составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

    

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет).

   

Ранее это касалось только граждан РФ – резидентов. С 01.01.2019 г., ограничения по налоговому статусу отменены, и это правило действует также и для нерезидентов.

    

Проще говоря, теперь нерезидент РФ может не платить этот налог, если:

  • купил квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет;

  • купил квартиру после 01.01.2016 года и владел ею не менее 5-и лет;

  • получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

     

Если нерезиденту РФ не нужно платить НДФЛ со своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать не нужно.

    

Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов – 13%.

   

Можно ли нерезиденту снизить налог при продаже квартиры, если имущество продано ранее предельного срока? Да, такие способы есть. Но они зависят от многих факторов, которые нужно рассматривать в каждом конкретном случае. Получить консультацию по данному вопросу вы можетеe у юриста российского права Ирины Сапончик в нашем Сервисном Центре:

    

ISCR GmbH

Kurt-Schumacher-Str. 125

45881 Gelsenkirchen

Тел.: 0209 – 933 69 06

   

  

  

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России

       

Если, на первый взгляд, с российским налогообложением от продажи недвижимости в РФ кажется всё довольно просто, то налоговое право в Германии на продажу недвижимости за её пределами более сложное. Мы всё же попросили специалиста, адвоката по налоговому праву Германии Евгения Шевцова (https://rechtsanwalt-shevtsov.de/) разъяснить некоторые моменты.

      

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России, зависит от правил Соглашения об избежание двойного налогообложения (далее – Соглашение). Такое Соглашение между Россией и Германией было заключено 29-го мая 1996, и оно действует с некоторыми дополнениями до сих пор.

    

По Соглашению доход от продажи российской недвижимости в Германии в любом случае налогом не облагается. Это следует из ст. 13 ч. 1 Соглашения для налоговых резидентов Германии и из ст. 13 ч. 4 Соглашения для тех, кто по Соглашению налоговыми резидентами Германии не являются.

     

Однако, не все так просто. Освобождение от налога означает только, что прибыль от продажи недвижимости не учитывается при расчете налоговой базы. При расчете ставки немецкого подоходного налога эта прибыль может учитываться, если недвижимость в России продает налоговый резидент Германии. Этот правило называется Progressionsvorbehalt и оно установлен в § 32b абз. 1 номер 3 Einkommensteuergesetz (Закон о подоходном налоге Германии, далее EStG).

    

Пример: Вы постоянно приживете в Германии и у Вас здесь в 2019 г. был доход в размере 8.000 евро. В 2019 г. Вы продали в России квартиру с прибылью в 100.000 евро. База для расчета подоходного налога в Германии так и останется 8.000 евро. Без учета иностранного дохода в Германии на нее подоходный налога бы не начисляли. Поскольку до суммы в 9.168 евро действует нулевая налоговая ставка. Но прибыль от продажи российской квартиры поднимет налоговую ставку до 33,87%. Поэтому на Ваш немецкий доход Вы заплатите налог в размере 2.709,6 евро (= 8.000 евро x 33,87 %). При этом уплаченный в России налог из немецкого налога вычесть не получится.

   

Но самое интересное еще впереди...

    

При расчете налоговой ставки учитываются только те доходы, которые по немецкому праву в принципе облагаются подоходным налогом. Если доход освобожден в Германии от налога не зависимо от правил Соглашения, то и на размер налоговой ставки он не влияет. То есть мы проверяем, облагался ли бы налогом доход от продажи Вашей недвижимости, если бы она находилась в Германии. Если это налогооблагаемый доход, то прибыль от продажи недвижимости нужно указывать в декларации, и она поднимет Вашу налоговую ставку. Если доход от продажи такой недвижимости в Германии налогом бы не облагался, то этот доход никак не изменит Вашу налоговую ситуацию и декларировать его не нужно. Поэтому давайте разбираться с правилами немецкого налогового законодательства.

   

Прибыль от продажи недвижимого имущества облагается налогом в Германии, если это имущество используется в рамках предпринимательской деятельности.

   

В остальном налогообложение прибыли от продажи недвижимости урегулировано в § 23 абз. 1 номер 1 EStG. По общему правилу продажа недвижимости облагается подоходным налогом, если между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет.

    

При этом приобретением не является безвозмездное получение права собственности на недвижимость. Это значит, что

  • если Вы унаследовали недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать не с момента получения наследства, а с момента приобретения или постройки недвижимости наследодателем,

  • если Вам подарили недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать с момента приобретения или постройки недвижимости дарителем (§ 23 абз. 1 предложение 3 EStG).

        

Из этого правила есть два исключения. Даже когда между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет, то прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если

   

1) Вы использовали недвижимость для личного проживания всё время владения или

   

2) Вы использовали недвижимость для личного проживания в год продажи и два предыдущих года. Это правило нужно понимать так, что достаточно периода, который захватывает три календарных года. То есть достаточно даже периода в 1 год и 2 дня. Например, если Вы начали использовать квартиру для проживания с 31.12.2017, выехали из нее 01.01.2019 и продали квартиру в 2019 г., то Вы использовали квартиру в 2017, 2018 и 2019 г.. Этого достаточно, чтобы избежать налога на прибыль от продажи квартиры.

   

Использование для личного проживания означает, что недвижимость пригодна для проживания, в ней есть необходимая для проживания обстановка и Вы ведете в этой недвижимости собственное хозяйство. Поэтому не достаточно, если кто-то другой ведет в этой квартире свое хозяйство, а Вы приезжаете к нему в гости. К использованию для личного проживания приравнивается предоставление недвижимости для проживания детям, на которых Вы могли бы получить налоговый вычет (Kinderfreibetrag, § 32 EStG). При этом не требуется, чтобы исключительно Вы использовали недвижимость для проживания. В этой недвижимости могут проживать вместе с Вами и другие лица.

    

Также Вы не должны непрерывно использовать Вашу российскую квартиру или дом. Вы используете недвижимость для личного проживания и тогда, когда живете в ней только какую-то часть года, если в остальное время Вы можете в любой момент воспользоваться недвижимостью. Это также не должна быть Ваша основная квартира и в ней не должен находится центр Вашей жизнедеятельности. Поэтому можно использовать для личного проживания и недвижимость, предназначенную для отпуска (Ferienwohnung), и квартиру в рамках ведения двойного хозяйства.

    

Обычное время, в течении которого недвижимости пустует, после приобретения недвижимости или перед ее продажей включается в период личного проживания. Однако по вопросу о том, какое время может считаться обычным, судебной практики нет и здесь все зависит от конкретной ситуации.

   

Если Вы приобрели недвижимость безвозмездно, то и в первом и во втором исключении время использования для личного проживания Вашим правопреемником учитывается при расчете указанных выше периодов.

    

Таким образом ситуация однозначна, если Вы не использовали российскую недвижимость в рамках предпринимательской деятельности и владели ею более 10 лет. В этом случае продажа недвижимости для налогообложения в Германии значения не имеет и прибыль от ее продажи в Германии декларировать не нужно. В остальных случаях нужно внимательно разбираться с налоговой ситуацией и имеет смысл обратиться к немецкому налоговому специалисту. Такую консультацию Вы можете получить у адвоката

    

Rechtsanwalt Evgenij Shevtsov

Meinolphusstraße 10

44789 Bochum

Тел.: 0234 – 97657717

https://rechtsanwalt-shevtsov.de/

Похожие материалы:

Бесплатный анализ!

Предварительный анализ Вашей ситуации - БЕСПЛАТНО!

 

Наши услуги по данной теме

Актуальные темы

Последние новости

Интернациональный Сервисный
Центр для Русскоговорящих

0209 9336906

Горячая линия в Германии

© 2019–2020 Copyright ISCR GmbH