Новый налог на недвижимость вступит в силу только в 2025 году. Но в ходе перехода на новую систему владельцы недвижимости уже в этом году должны предпринять меры и собрать некоторые данные. В противном случае, им грозит наказание.
Подготовка в министерстве финансов уже идет полным ходом, власти наняли сотни сотрудников, чтобы приступить к реализации крупнейшего за последние десятилетия проекта: реформе и пересчету налога на недвижимость.
Федеральный конституционный суд в 2018 году постановил, что действующий закон о налоге на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) нарушает принцип равенства и противоречит конституции. Из-за устаревших цен некоторые объекты недвижимости были неправильно оценены, что привело к большим отклонениям в размере налоговой ставки.
Теперь, после реформы, около 24 миллионов объектов жилой недвижимости должны быть переоценены. В этом году владельцы объектов недвижимости должны подать в налоговую инспекцию собственную налоговую декларацию для перерасчета, а точнее, декларацию о начислении налога (Feststellungserklärung). Для этого им придется передать налоговой службе большое количество личных данных. Но разобраться в этой процедуре не так-то просто, в том числе и потому, что для некоторых федеральных земель будут действовать иные, отличительные правила расчета налога на недвижимость.
Что теперь ждет домовладельцев, какие правила налогообложения недвижимости применяются и какие данные необходимо передать налоговой инспекции? В нашей новой статье мы ответим на несколько важных вопросов.
К какому сроку данные должны быть переданы в Finanzamt?
Новая реформа должна вступить в силу с 1 января 2025 года, и только после этого владельцам придется платить новый налог на недвижимость городам и муниципалитетам. Но собственники должны принять меры уже в этом году. С большой вероятностью, в конце марта 2022 года они получат письмо с просьбой представить так называемую декларацию для определения стоимости налога на недвижимость.
Затем они могут передать данные в электронном виде через онлайн- платформу «Elster». Только в исключительных случаях возможно представление налоговой декларации в бумажном виде. Например, в случае с пожилыми людьми, которые не имеют технического оснащения для подачи налоговой декларации онлайн. Согласно текущему статусу, крайний срок подачи заявок - 31 октября 2022 года.
Что произойдет, если владельцы не представят свои данные в установленный срок?
Пока неясно, как налоговые службы будут поступать с владельцами, которые не предоставят свои данные до конца октября 2022 года. Но так как этот документ носит статус налоговой декларации, то согласно налоговому кодексу, определенно могут быть наложены санкции. Компетентное налоговое управление может немедленно наложить штрафные санкции за просрочку платежа. В худшем случае могут быть начислены штрафы в размере до 25.000 евро!
Какие данные должны быть переданы?
Это зависит, прежде всего, от федеральной земли, в которой человек владеет собственностью. Таким образом, в рамках реформы налога на недвижимость была создана определённая модель, которую реализует большинство федеральных земель. Заарланд и Саксония отличаются только по размеру налоговой ставки. Напротив, в Баден-Вюртемберге, Баварии, Гамбурге, Гессене и Нижней Саксонии применяется модель индивидуального налога на недвижимость.
Процедура расчета такой модели требует большого количества данных. Цель создания модели - как можно точнее представить стоимость земли и зданий. Расчет основан на стандартной стоимости земли, площади участка, типе недвижимости, площади здания, возможном возрасте здания и уровне арендной платы.
Заарланд и Саксония в значительной степени придерживаются данной модели, но отклоняются в налоговой ставке. Базовые налоговые ставки для недвижимости снижены, так что иметь, так называемые «жилые объекты» (Wohnfläche) более выгодно по сравнению с другими видами использования недвижимости.
В Баден-Вюртемберге для налога на недвижимость используется так называемая «modifizierte Bodenwertmodell» («модифицированная модель стоимости земли»). Для этого используются два основных фактора: площадь земли и стандартная стоимость земли. Оба значения перемножаются и в результате получается стоимость налога на недвижимость.
В Баварии планируется использовать «reines Flächenmodell» («территориальная модель»). Стоимость или год постройки не играют роли. Однако, помимо размера недвижимости, модель требует от владельца предоставить информацию о жилой площади, а также информацию об использовании недвижимости.
Гамбург согласовал так называемую модель расположения жилых помещений, в которой для расчета налога на недвижимость в основном используются информация о площади земельных участков и зданий. Однако, в отличие от Баварии, в Гамбурге на размер налога на недвижимость влияет место расположения недвижимости. Для определения налога используются различные показатели, такие как зеленые зоны, расстояние до метро/железной дороги или до объектов розничной торговли.
Однако, принцип расчета налога на имущество одинаков для всех моделей.
Формула такова: стоимость недвижимости х налоговая ставка (Hebesatz) х ставка для исчисления поземельного налога (Steuermesszahl) = налог на недвижимость (Grundsteuer).
• Стоимость налога на недвижимость определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) на основании декларации.
• Ставка для исчисления земельного налога (Steuermesszahl) установлена законом
• Каждый город или муниципалитет сам определяет величину налоговой ставки (Hebesatz)
Федеральное министерство финансов опубликовало пример расчета налога на недвижимость: в нем предполагается, что стоимость составляет 310.100,-€ для дома на одну семью площадью 120 квадратных метров. Таким образом, эта сумма представляет собой оценку недвижимого имущества, которая должна быть повторно определена в этом году с помощью декларации. Это значение умножается на ставку налога. В примере Федеральное министерство финансов рассчитывает 0,034%. Наконец, умножается ставка оценки муниципалитета. В примере Министерства финансов он составляет 421%. Таким образом, ежегодный налог на недвижимость, в данном случае составит 443,87 евро.
Что нужно знать владельцам о стандартной стоимости земли?
Стандартная стоимость земли доступна по всей стране и регулярно обновляется. Она определяется независимыми комитетами. Во многих случаях информация доступна бесплатно и в режиме онлайн через систему «Boris». Однако есть и исключения. Более того, новые ориентировочные значения на 2022 год станут известны только в ближайшие несколько месяцев. В Баден-Вюртемберге и Заарланде в настоящее время нет возможности получения данных через эту систему. Соответственно, всю информацию они могут получить только через соответствующую экспертную комиссию.
Что владельцам нужно знать о жилом фонде?
Самая большая сложность в моделях - это информация о площади недвижимости. Владельцы могут найти ее, например, в договоре купли-продажи, строительных планах или страховых полисах. Однако домовладельцам необходимо проверять данные на актуальность и на предмет последующих перестроек, пристроек или расширений.
Кроме этого, владельцы могут узнать такую информацию в земельной книге. Если размер жилой площади неизвестен, владельцам часто не остается ничего другого, как попросту измерить все комнаты. Кроме того, важно знать, какие помещения считаются жилыми, а какие нет (например, подвал и кладовая).
Что нужно знать владельцам о годе постройки жилого помещения?
Здесь следует отметить один важный момент: если основная реконструкция здания была проведена в последние годы, это может привести к классификации здания как более нового.
Что нужно знать владельцам об уровне арендной платы?
Федеральная модель учитывает так называемый уровень арендной платы при расчете налога на недвижимость для жилых домов. Если, например, жилая недвижимость расположена в крупном городе с высокой арендной платой, она будет дороже с точки зрения налога на имущество, в то время как жилая недвижимость в месте с низкой арендной платой будет подлежать более низкому налогообложению.
Что нужно знать владельцам о типе недвижимости?
Федеральная модель различает одно- и двухквартирные дома (Ein- oder Zweifamilienhaus), дома, сдающиеся в аренду (Mietshaus), частные квартиры (Eigentumswohnung). Незастроенная земля также облагается налогом.
Что происходит после того, как владельцы представили свои данные?
На основании данных, предоставленных владельцами, налоговая служба на первом этапе рассчитывает стоимость налога на недвижимость и выдает уведомление.
Затем Finanzamt в электронном виде предоставляет городам и муниципалитетам данные, необходимые для расчета налога на недвижимость. А они уже окончательно определяют размер налога, который необходимо уплатить. Для этого они умножают сумму налога на недвижимость на ставку, которую города и муниципалитеты устанавливают самостоятельно.
От редакции:
Думаю, что даже не будучи специалистом каждый читатель может предположить, что данные изменения не несут ничего радостного для владельцев недвижимости. Будут ли такое новое изобретение более справедливым или нет, сказать пока сложно, но то, что оно я приведёт к увеличению налоговой нагрузки на владельцев имущества, то в этом сомневаться наивно.
Тем, кто ещё недвижимость не приобрёл, а живёт в съёмном жилье злорадствовать тоже не стоит, так как увеличение налога повлечёт за собой и увеличение коммунальных оплат, так как налог оплачивают жильцы съёмной недвижимости…
А вот те, кто приобрёл недвижимость (квартиры, дома) для собственного пользования очередной раз смогут убедиться в том, насколько государство заинтересовано в поощрении такой покупки. Не зря Германия – одна из стран, в которых самое малое количество собственного жилья на душу населения.
Материал перевела и подготовила на основе интернетных источников, с использованием
https://www.focus.de/
Kristina Zilinski
Если Вам понравилась статья и Вы считаете ее полезной и интересной, поделитесь ею в социальных сетях! 😊
Ссылки на другие интересные статьи:
Изменения в системе налогообложения в 2022 году
ID-Nummer – налоговый идентификационный номер
Налоговая декларация 2020: Изменения, которые нужно знать
Понравилась статья?
Поделитесь ею с друзьями!
