Наличие собственности, а особенно недвижимости – это огромное количество обязательств. Часть этих обязательств проявляется в зимний период. И хотя в Германии не везде и не всегда много снега, но знать об этом необходимо, чтобы не пришлось иметь неприятности и материальные убытки.
Уборка снега. Чьи обязанности?
Владельцы недвижимости в Германии отвечают не только за тот участок земли, который принадлежит им на правах собственности, но и за территорию, особенно тротуары вокруг своего участка, дорожки, ведущие к мусорным бакам и к парковке на участке.
Несмотря на то, что в оплате услуг (Grundbesitzabgaben - GBA), входит зимняя уборка Winterdienst, городские службы не могут одновременно убрать все улицы, поэтому эта обязанность возлагается на владельцев недвижимости, а они, в свою очередь, если недвижимость сдана в аренду, могут переложить эти обязанности на арендаторов. Этот обычно должно быть закреплено в договоре на аренду (BGH, Urt. V. 22.01.2008 — VI ZR 126/07). Владелец должен предоставить инструменты для уборки снега и материал для посыпки дорожек (соль, песок). В некоторых городах использование соли запрещено. Стоимость расходного материала может быть включена Nebenkosten.
Уборка территории наёмными службами
Не все жильцы могут и готовы по разным, как субъективным (нет желания), так и объективным причинам (командировки, болезнь) могут осуществлять уборку снега, особенно это касается тех регионов, где снег выпадает часто.
В таких случаях домовладельцы или сообщества владельцев недвижимости, обычно квартир (Wohneigentümergemeinschaften, WEG), нанимают специальные службы, которые берут на себя обязанности по уборке. Стоимость таких услуг также может входить в Nebenkosten.
Ответственность владельцев домов
Так как ответственность всё же лежит на владельцах собственности, то они обязаны контролировать, выполняет ли такая, нанятая ими, служба свои обязанности или нет. Это необходимо делать не только с целью избежать последующих споров с арендаторами по поводу оплаты этих услуг, но и в связи с ответственностью самих владельцев недвижимости.
Желательно регулярно записывать выполнение работ, в Германии это охотно делают арендодатели и докладывают о невыполнении ответственному.
Страхование ответственности
Владельцы недвижимости может иметь страховку ответственности домовладельца на случай, если его недвижимость нанесёт кому-то ущерб (Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung). Здесь не стоит скупиться и можно смело заключить страховку на сумму не менее 10 млн евро. Ведь если прохожий поскользнётся, упадёт и стане инвалидом, то ущерб может стоить очень дорого (оплата последствий в течение всей его жизни).
Стоимость этой страховки не столь высокая и входит в те же Nebenkosten, т.е. оплачивается арендаторами.
Расходы на уборку можно «списать»?
Да, система налогообложения в Германии очень запутанная и разобраться в ней крайне сложно. Поэтому многие из тех, кто платит налоги ищут хорошего специалиста, как правило налогового консультанта (Steuerberater) для подготовки налоговой декларации. Насколько расходы на такого специалиста оправданы – решать каждому самому. Но многие добросовестные налоговые консультанты действительно помогают уменьшить налоговою нагрузку. Особенно это интересно тем, кто платит большие налоги и имеет близких родственников (родителей, супруг, детей) за рубежом.
Особенно это касается новой волны мигрантов из Украины, Молдавии, России с европейским гражданством или тех, кто работает в Германии официально по другим основаниям, например, Blaue Karte (Blue Card). В этом случае возможно «списать» определённую сумму из тех денег, которые налогоплательщик отправляет таким родственникам.
То же относится к выплате алиментов. В таких случаях имеет смысл обратиться к хорошему специалисту, имеющему подобный опыт. Например, русскоговорящий адвокат Евгений Шевцов (https://rechtsanwalt-shevtsov.de/) из города Бохум проводит такие консультации и помогает в подготовке налоговой декларации, в том числе удалённо по всей Германии.
Так расходы на оплату фирм по уборке снега, территории вокруг дома, подъезда и подвала относятся к таким расходам, которые можно «списать» с налога, т.е. уменьшить сумму дохода и тем самым снизить налоговую ставку и сам доход (решением BFH от 20.03.2014 (VI R 56/12)). Владельцы недвижимости, которые сдают её в наём могут списать такие расходы как затраты, связанные с получением дохода.
Как чистить, когда и что нужно очистить
Дорожки должны быть очищены в будние дни с 7 часов и до 20 часов. В воскресенье и праздничные дни время очистки устанавливает соответствующий отдел города. Убирать территорию недостаточно один раз в день. Это необходимо делать, как правило в течение часа после прекращения осадков. Стандартная ширина очистки дорожки от одного метра до 1,50 метра.
Песок и другие виды посыпки (Sand, Split, Granulat), как правило, разрешены в качестве материала, предотвращающего скольжение. Внимание! Во многих городах Германии запрещено использование дорожной соли (по данным Федерального агентства по окружающей среде). За нарушение этого правила владельца могут оштрафовать на крупную сумму. Например, в Берлине штраф составляет до 10 000 евро.
Снег и лед при уборке необходимо перемещают на часть тротуара возле проезжей части. При этом снег не должен мешать пешеходам и автомобильному движению.
Обращайте внимание на сосульки
Опасность для прохожих иногда находится сверху — это сосульки или большого снежный покров на крышах домов. В таких случаях помощь может оказать специализированные службы или пожарная служба.
Обязанности пешехода
Так как страховые компании не очень охотно расстаются с деньгами, то они всегда находят возможность не заплатить. Так, в случае, если владелец дома убрал снег, но пешеход все же «умудрился» упасть то страховая компания (Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung), может переложить ответственность и на пострадавшего, например, если тот использовал обувь, не соответствующую погодным условиям (Higher Regional Court Hamm, Urt. V. 24.11.2014 — 6 U 92/12).
Так из личного примера могу подтвердить, что страховая компания отказалась оплачивать ущерб, нанесённый автомобилю (с крыши вовремя урагана упал камень и повредил крышу автомобиля), провоцируя обращение пострадавшего в суд. Так как исход судебного дела всегда предугадать сложно, пострадавший не рискнул обращаться в суд, так как у него не было адвокатской страховки, которая могла перенять такие расходы. Страховая компания в этом случае, как и во многих других, сэкономила кругленькую сумму.
Кстати, с приходом теплой погоды необходимо убрать и утилизировать посыпные материал, которые использовались в течение зимы (Федеральный верховный суд, постановление от 29.04.2003 г. — VI ZR 260/02).
При подготовки статьи использовались личный опыт автора
и материалы интернетных источников, в частности https://rechtsrat.top
В.Осинский