0209 9336906
В случае смерти квартиросъемщика арендодатели сталкиваются с вопросом: что влечет за собой смерть квартиросъемщика и как она отразится на условиях договора аренды? Закон об аренде (Mietrecht) предусматривает особые правила действий в случае смерти съемщика жилья. В данной статье мы расскажем о том, кто может взять на себя обязательства по договору аренды и в каких случаях арендодатель имеет особое право на расторжение договора.
Срок аренды жилья продолжается даже после смерти квартиросъемщика
Согласно §563 Гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch), договор аренды не прекращается автоматически после смерти арендатора. Напротив, при определенных условиях третьи лица, в частности, супруги или гражданские партнеры, дети и члены семьи, имеют так называемое право представления (Eintrittsrecht), которое регулируется §563 Гражданского кодекса Германии. С точки зрения права, решающее значение имеет то, проживал ли умерший квартиросъемщик один или с кем-либо, и кто из квартиросъемщиков заключал договор аренды.
Умерший снимал жилье вместе с супругом/гражданским партнером
Если и умерший и его супруг или гражданский партнер были соарендаторами, то в случае смерти одного из арендаторов в соответствии с § 563a (1) Гражданского кодекса Германии аренда продолжается его/ее супругом или гражданским партнером.
Умерший был единственным арендатором жилья
Если умерший квартиросъемщик был единственным арендатором и проживал в доме с другими лицами, то эти лица вступают в договор аренды как так называемые правомочные лица в следующем порядке:
• Супруг или гражданский партнер, дети
• Члены семьи и родственники
• Другие члены домохозяйства, например, лица, постоянно проживающие в общем домохозяйстве
Важно: Закон предоставляет лицам, имеющим право вступить в договор аренды, особое право на расторжение договора в случае смерти арендатора. Если проживающие в семье и в квартире лица не желают продолжать аренду, они должны заявить об этом арендодателю в течение одного месяца в соответствии с § 563 (3) прим. 1 Гражданского кодекса Германии. Срок уведомления в случае смерти арендатора составляет 3 месяца.
Умерший квартиросъемщик жил один
В таком случае договор аренды после смерти арендатора передается наследникам его имущества в соответствии с § 564 Гражданского кодекса Германии в в совокупности с §§ 1922, 1967 §§ 1922, 1967, договор аренды переходит к наследникам со всеми правами и обязанностями. Наследники имеют право вселиться в квартиру или воспользоваться своим особым правом на расторжение договора в соответствии с § 563 (3) Гражданского Кодекса.Если наследников нет, имущество переходит к государству со всеми обязательствами по договору аренды.
Специальное право на расторжение договора аренды для квартиросъемщиков
Хотя Гражданское право предусматривает продолжение действия договора аренды в случае смерти съемщика жилья, при определенных условиях арендодатели имеют особое право на расторжение договора.
Это происходит, если:
• между арендодателем и новыми жильцами существует личная вражда,
• новый арендатор неплатежеспособен,
• новый жилец является преступником или часто нарушал тишину и порядок в доме
При наличии веских причин, делающих нецелесообразным продолжение аренды, арендодатель может расторгнуть договор с соблюдением установленного законом срока уведомления новых жильцов в течение одного месяца (§ 564 п. 2 Гражданского кодекса).
Что делать, если у умершего нет наследников?
Если наследников нет, они отказываются от наследства или их не удается найти, арендодатели не должны по собственному желанию входить в квартиру/дом или другое арендованное имущество. В противном случае они подлежат судебному преследованию за незаконное проникновение в соответствии с § 123 Уголовного кодекса Германии (Strafgesetzbuch). Несанкционированная перевозка имущества также может привести к проблемам. Если впоследствии объявятся наследники, они могут предъявить требования о возмещении ущерба.
Арендодателям следует сначала обратиться в суд по наследственным делам (Nachlassgericht), чтобы выяснить, существуют ли наследники. Если арендодателю не удается связаться с ними, он может обратиться в компетентный районный суд с заявлением о расторжении договора и последующего выселения. Понесенные расходы оплачиваются из имущества покойного или перенимаются государством.
Кто должен оплачивать задолженность по арендной плате после смерти арендатора?
Долги по арендной плате умершего арендатора обычно относятся к числу обязательств, которые выплачиваются наследниками. Если сумма долгов превышает размер наследства, арендодатели могут понести потери части долга по арендной плате.
Если наследников нет или все наследники отказываются от вступления в права наследования, имущество переходит к государству. Как правило, власти назначают так называемого ответственного за хранение имущества. Этот человек осматривает арендованное имущество и пытается реализовать домашние вещи умершего арендатора, чтобы погасить долги по арендной плате. Если нет ни денег, ни имущества, государство несет ответственность - но только в пределах стоимости имущества.
От редакции: Подводя итог, следует отметить, что правовые последствия смерти арендатора зависят в основном от того, кто заключал договор аренды и кто пользовался квартирой. Если арендодатель умирает, договор аренды продолжается с его наследниками. Если вы попали в подобную ситуацию, рекомендуем вам обратиться к адвокату, во избежание недоразумений и материальных потерь.
Адвокат Марина Фихман (https://www.anwalt.de/mariana-fichmann) консультирует по вопросам и проблемам, связанным с арендой жилья (Mietrecht), а адвокат Светлана Панковски (https://pankovski.de/) вопросам наследства и может помочь в подобных случаях. Если наследники проживают в другой стране, например, в России, то консультацию по российскому праву можно получить у российского адвоката, в том числе в Германии: Консультации российского юриста https://iscr-gmbh.de/ru/uslugi/populyarnye-uslugi/yuridicheskie-konsul-tatsii-po-pravu-rf
Материал перевела и подготовила на основе интернетных источников, с использованием
https://www.allrecht.de/
Kristina Zilinski
Если Вам понравилась статья и Вы считаете ее полезной и интересной, поделитесь ею в социальных сетях! 😊
Ссылки на другие интересные статьи:
Правительство вносит поправки в постановление о расходах на отопление
Что съедает семейный бюджет
https://iscr-gmbh.de/ru/novosti/drugie-novosti/245-chto-sedaet-semejnyj-byudzhet
ISCR GmbH защищает интересы соотечественников
Понравилась статья?
Поделитесь ею с друзьями!
